发行30亿债券未果,又转让三里屯繁华区附近房产,半年预亏13亿的首开“坐不住”了?

发行30亿债券未果,又转让三里屯繁华区附近房产,半年预亏13亿的首开“坐不住”了?
2022年08月26日 13:47 市场资讯

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  华夏时报

  本报记者  李贝贝  见习记者  董红艳  北京报道

  “首开是相对稳健的开发企业,在北京本土占有一席之地。”8月24日,中国豪宅研究院院长朱晓红这样向《华夏时报》记者描述首开股份(600376.SH)这家公司。

  但在资金压力下,这位北京本土房企快要“坐不住”了。8月22日,首开股份发布公告取消了发行债券募资30亿元的计划,原因是市场波动太大,而又几乎同时将位于北京东二环附近的联宝公寓挂牌出售。

  今年以来,首开股份已经发行过3次公司债券,共计60亿元,主要用途均是用于偿还公司到期的有息负债。

  靠发债、靠资产出让是长久之计?首开股份的出路在何方?

  发债未果,出让资产

  近年来,首开股份负债一直居高不下,债务压力也比较大。据财报数据,截至2021年末,首开股份现金短债比为1.22,净负债率高达147.45%,扣除预收账款后的资产负债率为73.60%,“三道红线”踩两条。截至2022年第一季度末,首开股份现金短债比为1.32,扣除预收账款后的资产负债率约74%,净负债率150.8%,“三道红线”情况未见改善。

  为了缓解资金压力,首开股份正在紧锣密鼓地筹钱。

  近日,首开股份计划发行30亿元公司债券募资,其中16.8亿元拟用于偿还债券,13.2亿元拟用于补充流动资金。而2022年8月22日,在债券发行前夕,首开股份公告称因市场波动较大,取消2022年第四期公司债券的发行,发行计划将另行公告。据悉,首开股份今年已经发行过3次公司债券共计60亿元,主要用途均是用于偿还公司到期的有息负债,募集的资金目前均已使用完毕。

  朱晓红指出,争取企业债券发行手续很严格,取消债券发行一定事出有因。8月24日,知名财税审专家刘志耕在接受《华夏时报》记者采访时也持有相同观点,他表示,债券融资成本一般要比银行贷款高,但发行债券对缓解企业的资金压力会有所帮助,取消发行,对资金困难的首开股份而言可能更多是一种无奈之举。

  在筹备债券发行的同时,首开股份也在酝酿着资产出让。8月22日,据全国产权行业信息化综合服务平台批露,首开股份控股子公司北京联宝房地产有限公司(下称“联宝房地产”)100%股权被挂牌转让,挂牌底价为6.9亿元。据悉,首开股份在联宝房地产的持股比例为61.5%,如按照底价成交首开股份将收获4.24亿元现金。

  联宝房地产开发并在经营的主要项目是联宝公寓7号楼。据首开股份官网信息,联宝公寓位于朝阳区春秀路,东临东三环路,西近东二环路,交通便利;同时联宝公寓毗邻第二使馆区,三里屯酒吧街,位于国际友人生活工作集中的繁华区域。

  公寓楼建筑面积为15033.95平方米,可供出租房屋69套。租户主要是各国驻华使馆工作人员、驻华公司外籍工作人员等。据贝壳找房在售的房源信息来看,截至8月24日,联宝公寓出售单价高达79278元/平方米。

  另外,据公布的财务数据看,联宝公寓也具备较好的盈利能力。据北京产权交易所披露,联宝房地产在2021年的营业收入为1781.92万元,净利润547.6万元,资产总计约1.93亿元,负债总计1665.46万元,所有者权益约为1.77亿元。截至2022年07月31日,联宝房地产已经实现年度营业收入924.35万元,营业利润490.52万元,净利润378.32万元。2021年至今联宝房地产的净利润率较高,保持在30%以上。

  主营业务困局

  频繁发债和出让优质资产的背后,是首开股份在主营业务方面遇到的困难。

  2022上半年,首开股份仅在6月取得北京崔各庄乡奶西村地块,拿地态度十分保守;销售金额则从年初一直下降,到2022年5月降至61.56亿元,6月回升至94.02亿元,但是7月又下降到今年3月约79亿元的水平,2022年1-7月份,首开股份签约金额514.11亿元,同比降低32.97%。

  7月中旬,首开股份发布半年业绩预告称,预计2022年半年度归母净利润将亏损13亿元到14亿元。

  不过记者梳理财报发现,首开股份各项业务中有一项业务的表现格外亮眼,即酒店物业。

  记者发现,首开股份酒店物业的整体盈利能力也比较高,是经营利润的重要来源。据财报数据,2021年首开股份酒店物业经营业务模块的毛利率为59.37%,比房地产销售业务高出35.17个百分点,相比去年增加25.20个百分点。

  首开股份在长租公寓、写字楼、酒店等业态均有布局。近年来,在疫情不断的情况下,推进疫情常态化经营,取得了一定的成效。其中,北京房山熙悦天街商业综合体开业当天招商率、开业率均达100%;四川绵阳喜来登酒店开业火爆超预期;北京大兴熙悦林语一期与中国航天研究院签署战略合作协议,845套公寓实现开业满租。截至2021年末,首开股份物业租赁面积为82万平方米,物业管理面积为15.3万平方米,实现相关收入7.06亿元。

  不过,目前酒店物业等业务尚未形成大气候,2021年相关业务在总收入中的占比仅为1.04%。

  朱晓红指出首开的主业是住宅地产,酒店物业管理等占比不大,但是首开股份的业务结构也可以进行调整。刘志耕表示毛利率较高的业务板块其竞争也相对激烈,扩张风险自然也会高于其他板块。

  针对融资情况以及业务结构等方面,《华夏时报》记者拟对首开股份进行采访,并于8月23日向其发送了采访提纲,但是截至发稿并未收到回复。

  责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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责任编辑:陈悠然

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