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                  罗志恒:房地产风险的化解途径还有哪些?

                  2022年08月26日08:53    作者:罗志恒  

                    意见领袖 | 罗志恒

                    摘要

                    房地产业攸关国计民生,牵动居民、房企、上下游行业、地方政府、金融机构等多方利益。728中央政治局会议和5年期LPR大幅下调,均释放了稳地产稳经济的明确信号。当前房地产相关主体面临怎样的困境?房地产风险的原因和症结是什么?已有纾困政策存在哪些不足?未来房地产风险化解的途径有哪些?

                    一、当前房地产形势严峻,各利益方均面临困境

                    1、居民信心受到严重冲击,购房意愿下降。一方面,已购房者担忧期房无法按时交付,去年下半年以来,房企债务违约和楼盘烂尾事件增多,曾于7月初引发业主维权的“断供风波”;另一方面,潜在购房者因未来收入不确定性增大、期房烂尾风险以及预期房价下降而保持观望情绪,购房意愿下降。

                    2、房企面临突出的资金链紧张问题。资金来源方面,房地产销售低迷导致销售回款减少,房企债务违约风险上升导致外部融资难度增大;支出责任方面,前期预售的期房需要按期交付,拖欠建筑承包商和供应商的账款需要支付,到期债务需要还本付息。

                    3、上下游行业经营和就业受到严重冲击。建筑承包商和供应商账款被拖欠、订单减少,部分企业甚至被拖垮,导致相关行业就业受到冲击;家具、家装等地产后周期行业也受到拖累,7月相应的零售额同比分别下降6.3%和7.8%,地产相关消费低迷拖慢社零消费企稳回升步伐,削弱经济内生增长动能。

                    4、地方政府财政收入减少,支出责任增加,加剧财政紧张形势并影响基建投资。一方面,作为重要财政收入来源的土地出让收入减少,1-7月累计同比下降31.7%;另一方面,地方政府要防范房地产企业风险外溢,切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任,需要提供一定的财政支持。这将加剧地方财政收支矛盾,限制财政发力空间。

                    5、银行等金融机构风险上升,“宽信用”难度加大。一是抵押品价值下降、坏账风险上升;二是居民购房需求低迷,导致信贷投放增速放缓;三是房企债务违约风险较高,风险甄别和贷款业务难度增大。一方面导致系统性金融风险上升,另一方面使得资金淤积在银行体系内,“宽货币”无法有效传导至“宽信用”,削弱稳增长效果。

                    二、化解房地产风险刻不容缓,现有政策仍不足以扭转地产颓势

                    1、当前房地产风险的本质是流动性危机,房地产是系统重要性行业,若不及时处置,将引发金融危机和经济危机。要切断房地产市场负向循环链条,使其切换至正向循环,“保交楼”是破局的关键。

                    2、中央和地方积极出台纾困政策以稳地产:需求端通过放松限购和限贷、降低房贷利率、提供购房补贴等方式刺激居民购房需求;供给端通过设立纾困基金、政策性银行专项借款等方式盘活问题楼盘、救助困难房企,保交楼、稳民生。

                    3、但一些现实问题的存在将会削弱上述政策的效果:一是在房企债务违约和楼盘烂尾风险没有妥善解决之前,需求端的刺激政策难以有效提振居民购房意愿;二是当前的供给端政策主要遵循“政府引导、多层级参与,市场化运作”原则,可以盘活那些未来销售收入能够覆盖追加投资的地产项目,但对于未来回款不足(已大幅预售或难以销售)的项目作用有限,政府、银行、社会资本等均没有动力参与。因此现有政策仍不足以扭转地产颓势。

                    三、未来房地产风险化解的途径有哪些?

                    当前房地产形势仍较严峻,还需出台更多更有针对性的房地产纾困政策。1)放松房地产调控,稳定房地产销售;2)建立全国性地产纾困机制,推进“保交楼、稳民生”工作;3)鼓励金融机构积极参与地产纾困项目,缓解房企现金流压力;4)优化和完善预售资金监管,保障购房者合法权益;5)通过公租房、共有产权房等方式加快商品房去化,建立和完善房地产长效机制。

                    风险提示:疫情反弹超预期、房地产纾困政策超预期

                    目录

                    一、当前房地产形势严峻,各利益方均面临困境

                    1、居民购房意愿下降,房地产销售持续低迷

                    2、房企资金链紧张,房地产投资下滑

                    3、上下游行业经营和就业受到严重冲击

                    4、地方政府财政收入减少,支出责任增加,加剧财政紧张形势并影响基建投资

                    5、银行等金融机构风险上升,“宽信用”难度加大

                    二、化解房地产风险刻不容缓,现有政策仍不足以扭转地产颓势

                    三、未来房地产风险化解的途径有哪些?

                    正文

                    一、当前房地产形势严峻,各利益方均面临困境

                    房地产困局错综复杂,涉及居民、房企、上下游行业、地方政府、金融机构等多方主体,各方有着不同的利益诉求、面临不同的约束条件,同时又相互捆绑缠绕。爆发问题时牵一发而动全身,解决问题时千头万绪难以着手。因此要想打破房地产困局,首先要厘清当前房地产各利益方所面临的困境。

                    1、居民购房意愿下降,房地产销售持续低迷

                    居民是房地产的需求方,销售回款是房企资金的重要来源,2021年定金及预收款、个人按揭贷款合计占房企到位资金和各项应付款的42%。

                    居民信心受到严重冲击,购房意愿下降。一方面,已购房者担忧期房无法按时交付,去年下半年以来,房企债务违约和楼盘烂尾事件增多,曾于7月初引发业主维权的“断供风波”;另一方面,潜在购房者因未来收入不确定性增大、期房烂尾风险以及预期房价下降而保持观望情绪,购房意愿下降。在前期调控放松政策的作用下,6月下旬30大中城市商品房销售本已恢复至往年同期水平,但受“断供风波”和疫情反弹冲击,7月和8月再度大幅下滑。居民购房意愿不足将导致房地产销售持续低迷,并拖累房地产相关消费。

                    2、房企资金链紧张,房地产投资下滑

                    房企既是商品房的供给方,也是土地、建筑建材、开发资金的需求方,处于房地产链条的核心位置,是当前房地产风险的源头。

                    房企面临突出的资金链紧张问题。资金来源方面,房地产销售低迷导致销售回款减少,房企债务违约风险上升导致外部融资难度增大;支出责任方面,前期预售的期房需要按期交付,拖欠建筑承包商和供应商的账款需要支付,到期债务需要还本付息。一旦收不抵支、资金链断裂,便将出现楼盘烂尾、债务违约、拖欠应付账款;即便能勉强维持,也将收缩业务、减少拿地,导致房地产投资下滑。

                    3、上下游行业经营和就业受到严重冲击

                    房地产业具有产业链长、带动作用明显等特点。房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业;房地产消费,既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业,也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。

                    房地产风险对上下游行业经营和就业造成严重冲击。建筑承包商和供应商账款被拖欠、订单减少,部分企业甚至被拖垮,导致相关行业就业受到冲击;家具、家装等地产后周期行业也受到拖累,7月相应的零售额同比分别下降6.3%和7.8%,地产相关消费低迷拖慢社零消费企稳回升步伐,削弱经济内生增长动能。

                    4、地方政府财政收入减少,支出责任增加,加剧财政紧张形势并影响基建投资

                    地方政府面临两难困境:一方面,作为重要财政收入来源的土地出让收入减少,1-7月累计同比下降31.7%;另一方面,地方政府要防范房地产企业风险外溢,切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任,需要提供一定的财政支持。

                    这将加剧地方财政收支矛盾,限制财政发力空间。今年财政同时面临减收与增支,一方面是疫情反复、地产走弱、俄乌冲突等复杂严峻的国内外局势,另一方面是政策性减税降费退税以及加大支出力度对冲经济下行。上半年31省份一般公共预算收支差均为负数,紧平衡压力显著增大。当前经济下行压力仍大,财政既要保障疫情防控、托底基层“三保”,又要提振国内消费、扩大有效投资。房地产风险在拖累经济增长的同时,又限制了政府逆周期调控的能力。

                    5、银行等金融机构风险上升,“宽信用”难度加大

                    房地产与金融有着极为紧密的联系:一方面,房地产市场规模巨大,房地产开发和居民购房直接带来大量的融资需求;另一方面,房地产是高质量的抵押品,是贷款和诸多金融产品的底层资产,关系到金融体系的稳定。

                    银行等金融机构遭遇困难:一是抵押品价值下降、坏账风险上升;二是居民购房需求低迷,导致信贷投放增速放缓;三是房企债务违约风险较高,风险甄别和贷款业务难度增大。一方面导致系统性金融风险上升,另一方面使得资金淤积在银行体系内,“宽货币”无法有效传导至“宽信用”,削弱稳增长效果。

                    二、化解房地产风险刻不容缓,现有政策仍不足以扭转地产颓势

                    本轮房地产风险的原因是:前期房地产行业持续加杠杆,并挪用预售资金进行“高周转”运作,资金链高度紧张,流动性风险不断积聚;房地产调控收紧导致房地产销售下滑、房企融资难度上升,部分房企资金链断裂,发生债务违约;债务违约和期房烂尾加剧居民观望和金融机构惜贷情绪,进一步强化房企流动性紧张,陷入恶性循环。

                    当前房地产风险的本质是流动性危机。金融体系发生流动性危机时,需要央行履行“最后贷款人”职责、财政提供注资支持。房地产是系统重要性行业,涉及居民、房企、上下游行业、地方政府、金融机构等多方利益,若不及时处置,将引发金融危机和经济危机,1990年代日本房地产泡沫破灭后“失去的二十年”便是前车之鉴。

                    房地产困局的症结是:一方面,房企债务违约和楼盘烂尾风险仍存,导致房地产销售持续低迷、房企融资困难;另一方面,房企资金链紧张,导致债务违约和楼盘烂尾风险难以有效化解。二者形成一个闭环,至少要切断其中一根链条,使其从负向循环切换至正向循环。“保交楼”是破局的关键,居民信心增强、房地产销售回暖,房企资产盘活、融资条件改善。

                    中央和地方积极出台纾困政策以稳地产:需求端通过放松限购和限贷、降低房贷利率、提供购房补贴等方式刺激居民购房需求;供给端通过设立纾困基金、政策性银行专项借款等方式盘活问题楼盘、救助困难房企,保交楼、稳民生。

                    但一些现实问题的存在将会削弱上述政策的效果:一是在房企债务违约和楼盘烂尾风险没有妥善解决之前,需求端的刺激政策难以有效提振居民购房意愿;二是当前的供给端政策主要遵循“政府引导、多层级参与,市场化运作”原则,可以盘活那些未来销售收入能够覆盖追加投资的地产项目,但对于未来回款不足(已大幅预售或难以销售)的项目作用有限,政府、银行、社会资本等均没有动力参与。因此现有政策仍不足以扭转地产颓势。

                    三、未来房地产风险化解的途径有哪些?

                    7月28日,中央政治局会议明确指出:“要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。”

                    当前房地产形势仍较严峻,还需出台更多更有针对性的房地产纾困政策。一方面支持居民的刚性和改善性住房需求,另一方面“保交楼”工作要攻坚克难,稳民生稳信心。

                    第一,放松房地产调控,稳定房地产销售。房地产市场企稳回升是打破房地产困局的重要一环,销售回款增加将极大缓解房企资金链紧张问题,从而降低房地产风险。全国层面,适度下调房贷利率,降低居民购房成本,当前房贷利率仍处相对高位,若参照上轮地产下行周期中房贷与一般贷款的最大利差,将有近1个百分点的下调空间;地方层面,适当降低落户门槛,调整限购、限贷、限售等政策,支持刚性和改善性住房需求。

                    第二,建立全国性地产纾困机制,推进“保交楼、稳民生”工作。当前需求端最大的问题是期房交付风险,部分问题项目可以在政府引导下通过市场化方式化解,但对于那些未来回款不足的项目,由于无利可图,没有第三方愿意介入。在过往经验中,要么继续烂尾,要么业主集资自救。房地产企业是保交楼的责任主体,要追缴被挪用的项目原有预售资金,查处逾期难交付背后存在的违法违规问题。若仍无法解决,中央可以设立或授权地方设立专项纾困基金,针对无人接手的烂尾楼盘,基金出资一部分,业主再补交一部分,将项目完工交付。

                    第三,鼓励金融机构积极参与地产纾困项目,缓解房企现金流压力。政府的纾困基金只是起到一个引导作用,还需撬动金融机构和社会资本的力量,而金融机构会有风险和收益方面的顾虑。可以调整部分监管指标,并给予一些政策优惠,以增强激励,例如增加相关的贷款额度,提供专项再贷款等结构性政策工具支持。

                    第四,优化和完善预售资金监管,保障购房者合法权益。预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。对于重点监管资金,要严格监管,防止违规挪用,保障项目建设和按期交付;对于一般监管资金,允许房企按需支取,缓解房企资金链紧张问题。

                    第五,通过公租房、共有产权房等方式加快商品房去化,建立和完善房地产长效机制。当前房地产销售低迷,商品房去化难度较大,房企销售回款缓慢。一是政府可以折价购买用作公租房,并打包成REITs销售;二是作为共有产权房出售,政府参与可以确保房子按期交付,打消购房者疑虑,而且总价款较低,刺激新市民购房需求的同时,也可减轻其购房压力。

                    (本文作者介绍:粤开证券研究院副院长、首席宏观研究员,注册会计师,中国财政科学研究院财政学博士。新财富最佳分析师宏观经济第三名(团队)。研究方向:宏观经济、财政理论与政策。)

                  责任编辑:张文

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